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よくある質問

「重要事項説明書」のチェックポイントは?

■契約の解除に関する事項

いったん契約を締結すると、簡単には契約を取り消すことはできません。
住宅ローンが利用できない場合や、自分の都合で購入を止めたい場合、契約はどうなるのでしょうか。重要事項説明書にはこれらについての取り決めが明記されています。ただし、一部の事項については明記されておらず、買主自らが付加する必要があります。

手付解除

買主は手付金の放棄、売主は受け取った手付金の倍返しというペナルティを払うことで契約を取り消すことができます。ただし、いつまでも契約が取り消せる状態では、お互いに損害を受ける可能性があるため、通常、売主と買主が話し合って手付け解除が可能な期日を定めます。具体的な期日は、「相手方が契約の義務の履行に着手する前」とすることが多いようです。

融資利用の特約による解除

買主が住宅ローンを利用して代金を支払う場合、その融資を受けられないときは、一定期間内であれば買主がペナルティー無しに売買契約を解除できるという特約です。
宅建業者が買主に住宅ローン等のあっせんをする場合には、「金銭の貸借(住宅ローン)のあっせん」の欄に、あっせんする住宅ローンの取扱金融機関名、融資額、融資期間、利率等が記載されています。

契約違反による解除

所定の期日を過ぎても買主が購入代金を支払わない場合や、引渡日を過ぎても売主が物件を引き渡さない場合など、売主または買主が売買契約に基づく義務を履行しない場合、相手方は、催告のうえ売買契約を解除することができます。

■金銭の貸借(住宅ローン)のあっせん

宅建業者が買主に住宅ローン等のあっせんをする場合、あっせんする住宅ローンの取扱金融機関名、融資額、融資期間、利率、返済方法、保証料、手数料を記載します。
なお、この融資が成立しない場合に、売買契約がどうなるかについては、「契約の解除に関する事項」 の「融資利用の特約による解除」の欄に記載されています。

■マンション購入の場合のチェックポイント

マンションの重要事項説明書については、以下の項目についてもチェックが必要です。

建物の敷地に関する権利の種類及び内容

マンションの各区分所有者が敷地の所有権を共有する場合は「所有権」ですが、マンションの各所有者が敷地の所有者から「地上権」や「賃借権」の設定を受ける場合もあります。
敷地の権利が「所有権」以外の場合には、敷地所有者から利用の承諾を得た利用契約(地上権や賃借権設定契約)の内容を確認しましょう。

共用部分に関する規約の定め

マンションは、各区分所有者の住戸である「専有部分」と、建物の玄関や共用廊下等の「共用部分」があります。この「共用部分」の範囲、権利関係、利用方法等については、管理規約で定められていますので、内容を確認しましょう。

専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定め

「専有部分」の利用等は、本来各区分所有者が単独で自由にできるものですが、マンションは多数の区分所有者が共同生活を行う場でもあるため、専有部分であっても一定のルールに従って利用することが義務付けられています。
具体的には、事業用としての利用の禁止、フローリング工事、ペットの飼育、ピアノ使用等の禁止又は制限等が管理規約で定められていますので、内容を確認しましょう。

建物または敷地の専用使用権に関する規約の定め

本来、各区分所有者が共用すべき敷地や共用部分の一部について、特定の人に「専用使用権」を認める約束をする場合があります。
例えば、駐車場、バルコニー・テラス、専用倉庫、専用庭等について、誰がどのような専用使用をするのか、またその専用使用にあたり対価の支払いがあるのか等について管理規約で定められていますので、内容を確認しましょう。

修繕積立金に関する事項

マンションの経済的、機能的な価値を適正に維持していくためには、長期的な修繕計画を立て、必要な修繕積立金を積み立てて、計画的に修繕を行っていくことが必要です。
管理規約で、修繕積立金の使用目的、管理費との区分経理、積立方法、負担割合、積立金の取り崩し方法(管理組合の集会の議決事項になっているか)等を確認しましょう。
中古マンションの場合、売主が修繕積立金を滞納していると買主が支払い責任を負うことになるので、売主だけではなく、管理組合にも滞納が無いかどうかを確認しましょう。

管理費の額および管理の委託先

管理費は、共用部分にかかる電気代、清掃費用等に充当するために区分所有者が毎月負担する経費です。管理費の支出項目、負担割合、支払い方法等を管理規約で確認しましょう。
管理をどこに委託しているのか、委託している業務内容、委託手数料等も確認しましょう。 中古マンションの場合、売主が管理費を滞納していると買主が支払い責任を負うことになるので、売主だけではなく、管理組合にも滞納が無いかどうかを確認しましょう。

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